안녕하세요. 이것은 진정한 경력 가십입니다. 선물에 관심이 있는 분들은 올해는 선물이 좋다는 말을 들어보셨을 것입니다. 23세에 선물을 시작하면 세법이 두 가지로 불리하게 바뀌기 때문이다. 내년부터 세법이 불리하게 변경될 예정이어서 많은 사람들이 올해 재산을 증여하는 것이 세금을 절약할 수 있는 방법이라는 것을 알고 있습니다. 그러나 실제로는 내년 이후에 기부하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
첫째, 세금 코드는 내년부터 불리한 변경이 있습니다. 올해부터 주택을 증여하면 공시가격에 따라 취득세가 부과된다. 다만, 내년부터는 매입세가 시가 기준으로 부과된다. 시가 10억원을 6억원짜리 주택에 증여한다고 가정하면 올해 증여세는 공시가격 6억원에 7200만원이 된다. 다만 내년에 증여가 이뤄질 경우 시가 10억원을 기준으로 취득세를 계산하면 1억2000만원이 나온다. 이것만 놓고 보면 올해 무조건 납부는 세금 폭탄을 피할 수 있을 것 같다.
하지만 올해 집값과 내년 집값이 다르면 결과는 180도 달라진다. 다들 아시다시피 금리 인상 등 여러 가지 이유로 부동산 가격은 계속 하락하고 있습니다. 시장 가치가 22년에 10억이라면 23년에 8억으로 떨어질 가능성이 매우 높다. 이 경우 증여세는 23년 동안 감면된다.
물론 매입세 부담이 늘어날 수 있지만 미조정 지역이라면 부담이 크지 않을 것이다. 최근 부동산 경기가 많이 침체되어 국토교통부가 조정지역을 추가로 해제하였습니다. 서울과 과천, 성남, 하남, 광명 등 5곳을 제외하고 모두 비조정 지역으로 변경됐다.
비조정지역에 집을 기부하면 취득세 인상이 만만치 않다. 취득세율 3.5% 인하 때문이다. 조정지역에 공시된 주택을 3억원 이상 증여하는 경우에만 취득세 12%가 부과된다. 조정되지 않은 지역에는 3.5%의 구매세율만 적용됩니다. 단, 배우자나 친자녀에게 주택을 증여하는 경우에는 조정지역에서도 취득세가 부과되지 않습니다.
이처럼 비조정지역에 주택을 증여하면 매입세가 시세보다 높아도 상대적으로 세율이 낮아 부담이 상대적으로 적다. 7억원 정도만 추가로 내면 된다. 반면에 증여세는 23년 동안 훨씬 적습니다. 6000만원 가까이 차이가 난다. 이와 같이 비조정지역 주택 시세가 하락하면 23세에 증여세를 적게 낼 수 있다. 경우에 따라 구매세가 더 낮을 수도 있습니다.
부동산 시장이 계속 정체되면 2023년에는 아직 조정지역에 있는 지역도 해제될 수 있다. 예를 들어 내년에 광명이 조정지역으로 개방된다면 어떻게 될까요? 올해는 12%의 세율을 주는데 조정권 해제 후에는 3.5%의 세율을 주겠죠? 그게 다야 23년 취득세율은 8억보다 높지만 23년 취득세는 훨씬 적게 나온다. 이렇게 되면 부동산 가격이 더 떨어져서 증여를 하면 증여세가 줄어들어 비조정 지역의 매입세와 크게 다르지 않다.
그러나 내년 선물에는 또 하나의 걸림돌이 있다. 올해 기부하면 5년만 기다리면 되지만 내년에 기부하면 10년 보유하고 처분해야 양도세를 덜 받을 수 있다. 5년은 긴 시간이지만 10년을 기다리는 것은 조금 더 힘들다. 그래서 지금은 더 많은 세금이 나오더라도 올해 증여가 양도세 측면에서 유리할 수 있습니다. 이를 이월세라고 합니다.
1억원에 산 집을 6억원에 아들에게 준 아버지. 아들은 증여받은 집을 6억원에 양도했다. 이렇게 되면 아들의 매입가는 6억 원으로 집 증여로 양도세도 면제받을 수 있다. 이렇게 증여 후 바로 양도하면 양도세의 조세회피가 너무 커서 증여받은 후 5년 이내에 양도하면 양도세 과태료가 부과된다. 양도세는 증여 받은 6억이 아니라 아버지가 원래 구입한 1억의 매입가를 기준으로 산정한다.
이 기간은 내년부터 10년으로 연장된다. 그래서 양도소득세를 아끼려면 10년 동안 선물한 집을 팔면 안 됩니다. 이 부분은 내년에 선물을 줄 때 상대적으로 큰 한도가 됩니다. 다행스럽게도 이 한계를 극복할 수 있는 방법이 있습니다. 기증받은 집을 단독주택으로 취급하는 것입니다. 아버지와 별거 후 집을 가족에게 양도하면 세금이 면제됩니다. 비조정지역 증여여도 2년간 보유하고 거주요건이 없으면 면세다. 10년 동안 보유할 필요가 전혀 없습니다.
조정되지 않은 지역의 주택을 증여받아 2년 후 양도하면 매입가는 1억원으로 낮아지지만 양도세가 면제돼 세금은 내지 않는다. 증여된 주택의 경우 면세 요건은 가구당 1가구씩 2년 동안 보유하는 것과 동일합니다. 따라서 1가구 1가구 비과세 혜택을 잘 활용한다면 이월세 문제는 없을 것이다. 내가 고칠게. 기부금은 부동산 가격 하락과 조정 대상 지역 해제로 인해 내년 이후에 더 유리할 수 있습니다. 올해 베푸는 것이 항상 이익이 되는 것은 아니므로 유리한 때를 비교하는 것이 가장 좋습니다. 이것은 진정한 전문가가 말하는 실화입니다. (▼세무사 세무상담 바로가기) 감사합니다. 편안한 저녁 되시기 바랍니다.