손실 없이 좋은 경매 품목을 선택하는 방법을 안내해 드리겠습니다. 경매 품목을 선택하기 위한 팁을 알아보겠습니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
1. 어떤 유형의 부동산에 투자하고 싶은지 결정하세요. 주택, 상업용 건물 또는 토지에 투자하고 싶은지 결정해야 합니다. 이렇게 하면 경매에 나온 부동산 중에서 집중할 수 있는 부동산을 갖게 되고, 나중에 관리하기 쉽고 시장 가치를 살펴볼 수 있는 부동산을 찾을 수 있습니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
2. 지역을 선택하세요. 경매를 통해 무엇에 투자할지 결정했다면 다음으로 어느 지역에서 부동산을 살지 결정해야 합니다. 어느 지역이 좋을까요? 답은 거주지와 가까운 지역입니다. 투자 가치에 너무 집착하면 거주지에서 멀리 떨어진 부동산을 사게 되고, 관리하기 어려워져 예상 투자 가치보다 큰 손실을 입는 이상한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 주요 타겟으로 거주지에서 1시간 거리 이내에 관리하기 쉬운 지역을 기준으로 경매 부동산을 선택하는 것이 중요합니다.
사진 제공: 부동산 분양홍보대행사 ‘하우스셀링브라더스’
3. 경매 사이트를 꼼꼼히 살펴보자. 무엇을 살지, 어느 지역을 살지 정했다면 원하는 지역에 경매 물건이 있는지 확인해야 한다. 경매 사이트를 확인하거나 경매 사이트에서 검색할 수 있다. 법원 앞에서 판매되는 경매 사이트의 경우 물건에 대한 정보가 정확하지 않을 수 있어 초보자에게는 위험할 수 있다. 하지만 무료로 제공되는 대법원 경매정보 웹사이트(www.courtauction.go.kr)에만 의존해서는 실제 입찰을 진행하기에 정보가 부족하다. 대법원 경매정보 웹사이트에서 모든 등록증을 받으려면 비용을 지불해야 하고, 모든 분석, 입주자 분석, 분배 분석 등을 직접 해야 하기 때문이다. 반면 유료 경매 사이트는 초보자가 어려워하는 모든 분석을 제공할 뿐만 아니라 경매에 대한 기본 지식, Q&A, 교육 등 다양한 추가 서비스를 제공한다. 그렇다면 여러 유료 사이트에 가입하는 게 나을까? 유료 경매 사이트의 비용은 이용 기간과 제공되는 정보의 양과 질에 따라 다릅니다. 따라서 이용 기간별 수수료와 정보의 질을 꼼꼼히 확인하여 선택하되, 비교를 위해 2~3개의 사이트를 함께 이용하는 것이 좋습니다. 사진 제공: 부동산 분양 홍보 대행사 ‘지빠는형제들’ 4. 경매 매물 선택 시 최소한 해야 할 일 경매에 나오는 부동산은 이해 관계자가 많은 경우가 많습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 낙찰 후 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 경매 초보자라면 권리 문제가 복잡한 부동산은 피하는 것이 좋습니다. ⑴ 권리분석 ‘권리분석’은 타인이 경매를 통해 매수한 부동산에서 빼앗을 수 있는 권리가 있는지 확인하는 것입니다. 일부 숙련된 투자자는 권리 관계가 복잡한 부동산을 선호하는데, 이러한 부동산은 인기가 없고 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있기 때문입니다. 물론 이런 사람들은 복잡한 권리 관계를 해결하는 데 자신이 있습니다. ⑵ 세입자 분석 ‘세입자 분석’은 경매를 통해 매수하려는 건물에 세입자가 몇 명 있는지, 언제 입주했는지, 입주 신고를 했는지, 확정일을 받았는지 확인하는 것입니다. 경매를 통해 매수한 집에 이사를 하게 되었는데 예상치 못한 세입자가 나타나 이사 비용이나 보증금을 돌려달라고 하면 매우 어려운 상황이 됩니다. 예상치 못한 추가 비용이 발생합니다. ⑶ 분배 분석 채무를 받을 채권자가 분배를 신청했는지, 신청했다면 얼마나 받을 것인지 확인하는 것을 ‘분배 분석’이라고 합니다. 경매를 통해 부동산을 매수하는 사람과 경매를 통해 받아야 할 돈을 받는 사람은 아무런 관련이 없어 보일 수 있습니다. 그러나 자발적 보증금을 전액 받지 못한 세입자나 분배를 신청하지 않은 세입자가 있을 경우 낙찰자는 보증금을 내야 하므로 돈이 계좌로 들어가게 됩니다. 이 경우 시장 가격보다 훨씬 높은 가격에 부동산이 매수되는 결과가 발생할 수 있습니다. 사진제공 – 부동산 분양홍보대행사 ‘지빠는브라더스’ 5. 현장 방문 전 사전분석 경매를 통해 원하는 부동산을 매수하고자 한다면 당연히 해당 부동산이 위치한 지역을 방문하여 주변 환경을 확인해야 합니다. 하지만 현장 방문 전에는 경매 사이트에서 제공하는 정보를 통해 개발계획, 교통, 학교 등 주변시설을 먼저 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 정보를 보고 투자가치가 없다고 판단된다면 현장까지 가서 시간과 비용을 낭비할 필요가 없습니다. 6. 반복해서 꼼꼼히 확인해야 합니다. 경매에 참여하기 전에 모든 등기부등본, 건물대장, 토지대장 등의 내용과 매매물품명세서 및 현장조사 내용이 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 매매가격도 중요하지만 해당 부동산이 위치한 지역에서 주로 선호도가 높은 매물을 낙찰받아 향후 매수 또는 임대가 용이하도록 해야 합니다.